Gutachten - Verkehrswertermittlung

Das Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen genießt erhöhte Glaubwürdigkeit. Deshalb bietet es in der Regel die Grundlage für eine gütliche außergerichtliche Einigung. Als Schiedsgutachter kann der Sachverständige Streitfragen außergerichtlich schnell und verbindlich entscheiden.

Im Gerichtsverfahren sollen nach den Prozessordnungen grundsätzlich nur öffentlich bestellte Sachverständige beauftragt werden.

In vielen Fällen wird nach Vorlage eines Gutachtens durch einen Immobilienbewerter zusätzlich die Begutachtung durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen gefordert. Das scheinbar "günstige" Verkehrswertgutachten führt dann zu erheblichen Mehrkosten. Deshalb sind Sie mit dem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen immer gut beraten.

Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige...

• werden aufgrund gesetzlicher Regelung (vgl. §§36, 36a GewO, § 91 HwO) öffentlich bestellt und vereidigt und unterliegen einem umfassenden Pflichtenkatalog (Sachverständigenordnung), der von ihrer Bestellungskörperschaft als Aufsichtsbehörde überwacht wird.
• müssen einen Eid ablegen, dass sie ihre Gutachten und sonstigen Aufgaben unparteiisch, weisungsfrei, unabhängig, gewissenhaft und persönlich erstatten.
• werden nur dann öffentlich bestellt und vereidigt, wenn sie besondere Sachkunde nachweisen und keine Bedenken gegen ihre persönliche Integrität bestehen.
• müssen nach Ablauf der befristeten Bestellung erneut ihre besondere Sachkunde und persönliche Eignung nachweisen.
• sind in Gerichtsverfahren bevorzugt zur Gutachtenerstellung heranzuziehen; andere Sachverständige sollen in Gerichtsverfahren nur dann mit der Erstattung eines Gutachtens beauftragt werden, wenn besondere Umstände dies erfordern (vgl. §§ 404 Abs. 2 ZPO, 73 Abs. 2 StPO).

Quelle: Institut für Sachverständigenwesen e.V.
https://www.ifsforum.de/sachverstaendige.html

Es gibt viele Anlässe, die eine professionelle Begutachtung notwendig machen, z.B.

Verkehrswert- oder Marktwertermittlung

• bei Vermögensauseinandersetzungen
• bei Erbauseinandersetzungen
• zur Wertfeststellung als Kauf- bzw. Verkaufsgrundlage
• zur Grundbesitzbewertung für steuerliche Zwecke zur Vorlage beim Finanzamt
• zur Feststellung des Beleihungswertes
• zur Vorlage bei Gericht
• bei Schenkungs- oder erbschaftssteuerlichen Veranlagungen
• zur Bewertung von Betriebsvermögen, z.B. zum Zwecke der Entnahme oder Vermögensfeststellung

Unser Leistungsspektrum umfasst auch Industrieanlagen und Spezialimmobilien wie Hotels, Kliniken, Altenheime oder Freizeitimmobilien.

Mitwertgutachten

• bei Miterhöhungsverlangen
• zur Feststellung der Mietfläche
• zur Feststellung und Bewertung von Mietmängeln
• Miet-/Wohnwertermittlung im Rahmen von Scheidungsverfahren
• Nutzwertentschädigungen im Rahmen von Scheidungsverfahren

Entschädigungsansprüche

zum Beispiel bei

• Enteignung
• Überbau
• Wegerecht

Zwangsversteigerungen

Als Verkehrswert (Marktwert) eines Grundstücks wird der Wert bezeichnet, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, das heißt ohne Berücksichtigung ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse erzielen lässt. Für die Ermittlung des Verkehrswertes werden dabei alle rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten, die Beschaffenheit und die Lage berücksichtigt

Verkehrswerte werden ermittelt für

• Unbebaute Grundstücke
• Bebaute Grundstücke
• Rechte und Belastungen

Unter einem Miet- oder Pachtwertgutachten versteht man die mit besonderer Sachkunde, Fachwissen und Erfahrung begründete Schätzung des Mietwerts von Wohn- oder Gewerberaum unter Berücksichtigung der mietwertrelevanten Eigenschaften. Ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen wird nach § 558 a BGB als Nachweis für ein Mieterhöhungsverlangen anerkannt.

Bewertungsanlässe für ein Miet- oder Pachtwertgutachten:

• Miethöhenauseinandersetzungen bei Wohn- und Gewerberaummieten
• Mietwertermittlung für allgemeine Mietpreisverhandlungen (Wohnen/Gewerbe)
• Miet-/Wohnwertermittlung im Rahmen von Scheidungsverfahren
• Nutzwertentschädigung im Rahmen von Scheidungsverfahren
• Basis für Miethöhevereinbarung

Bei Mietwertermittlungen wird in der Regel zwischen der ortsübliche Vergleichsmiete und der Marktmiete unterschieden.

Die Legaldefinition der ortsüblichen Vergleichsmiete findet sich in § 558 Abs. 2 BGB. Danach wird die ortsübliche Vergleichsmiete gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind.

Die Marktmiete dagegen ist der Preis, der zum Zeitpunkt der Betrachtung bei einer Neuvermietung erzielbar wäre.

Der Sachverständige, der ein Gutachten zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens erstellt, muss nach § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB öffentlich bestellt und vereidigt sein. Nach höchstrichterlicher Entscheidung (BGH, Beschluss vom 21.04.1982; VIII ARZ 2/82) muss der Sachverständige nicht speziell für das Gebiet Mieten und Pachten vereidigt sein. Ein Mieterhöhungsverlangen ist auch dann zulässig, wenn ihm das Gutachten eines Sachverständigen beigefügt ist, der für Grundstücks- und Gebäudeschätzungen öffentlich bestellt und vereidigt ist.

Erster Kontakt

Sie möchten den Marktwert Ihrer Immobilie wissen, Sie benötigen eine Haus- oder Grund-stücksbewertung? Nehmen Sie mit uns über Telefon oder Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein! Kontakt auf. Wir klären mit Ihnen den Inhalt und Umfang des Auftrages ab. Wir nennen Ihnen die erforderlichen Unterlagen für die Gutachtenerstellung und sprechen mit Ihnen das Honorar und den Zeitrahmen für die Verkehrswertermittlung ab.

Sachverständigenvertrag über die Verkehrswertermittlung

Als nächster Schritt erfolgt der Abschluss eines Sachverständigenvertrags, der Ihnen und uns Rechtssicherheit verschafft. Um die Immobilie begutachten zu können, müssen in der Regel Auskünfte bei Behörden eingeholt werden. Deshalb ist eine Vollmacht zur Haus- oder Grundstücksbewertung erforderlich. Sollten Ihnen die erforderlichen Unterlagen nicht vorliegen, fordern wir diese gerne für Sie an.

Erforderliche Unterlagen und Vollmacht

Für eine Gutachtenerstellung sind diverse Unterlagen und Informationen erforderlich. Diese haben wir in Checklisten zusammengestellt:

• PDF: Checkliste "Erforderliche Unterlagen für die Erstellung von Verkehrswertgutachten"
• PDF: Checkliste "Erforderliche Unterlagen für die Erstellung von Mietwertgutachten"
• PDF: Formular "Vollmacht zur Einholung von Unterlagen und Informationen bei Gemeinden und Behörden"

Ortsbesichtigung

Die Ortsbesichtigung findet wenige Tage nach der Auftragserteilung eines Verkehrswertgutachtens statt. Die Dauer richtet sich nach der Objektart und beträgt in der Regel 1 Stunde für die Begutachtung eines Einfamilienhauses.

Gutachtenerstellung

Sobald alle Unterlagen und Informationen vorliegen, arbeiten wir den Wert Ihrer Immobilie aus. Dabei sichern wir Ihnen eine zügige und äußerst kompetente Gutachtenerstellung nach dem aktuellen Stand der Wertermittlungslehre und dem Vieraugenprinzip zu. Dafür stehen Herr Beirow als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger sowie Frau Beirow als zertifizierte Sachverständige.

Vielfach ist die Bewertung landwirtschaftlicher Betriebsgebäude mit der Bewertung und landwirtschaftlicher Acker- und Grünlandflächen verbunden. Hierfür sind vertiefte Kenntnisse über die wertbildenden Merkmale dieser Flächen und über die Marktbedingungen erforderlich.

Da die Bodenrichtwerte der örtlichen Gutachterausschüsse in der Regel keine detaillierten Angaben über die zugrundeliegenden Wertmerkmale enthalten, ist eine gründliche Analyse des Bewertungsobjektes hinsichtlich der Ertragsfähigkeit des Bodens, der rechtlichen Gegebenheiten, der Maschineneignung und nicht zuletzt einer möglichen Schadstoffbelastung unerlässlich. Die einfache Multiplikation des Bodenrichtwertes mit der Grundstücksfläche ergibt keinesfalls einen sach- und marktgerechten Verkehrswert für das Bewertungsobjekt.

Durch kontinuierliche Fortbildung, aktueller Bewertungsliteratur und intensivem Informationsaustausch mit Landwirtschaftsbehörden und Finanzämtern haben wir uns das spezielle Fachwissen für dieses Segment der Immobilienbewertung angeeignet.

Mit Wirkung vom 21.02.2017 wurde ich vom Regierungspräsidium Freiburg als Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten landwirtschaftlichen Grundstücken öffentlich bestellt und vereidigt.