Was ist ein Miet- oder Pachtwertwertgutachten?

Unter einem Miet- oder Pachtwertgutachten versteht man die mit besonderer Sachkunde, Fachwissen und Erfahrung begründete Schätzung des Mietwerts von Wohn- oder Gewerberaum unter Berücksichtigung der mietwertrelevanten Eigenschaften. Ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen wird nach § 558 a BGB als Nachweis für ein Mieterhöhungsverlangen anerkannt.

Bewertungsanlässe für ein Miet- oder Pachtwertgutachten:

  • Miethöhenauseinandersetzungen bei Wohn- und Gewerberaummieten
  • Mietwertermittlung für allgemeine Mietpreisverhandlungen (Wohnen/Gewerbe)
  • Miet-/Wohnwertermittlung im Rahmen von Scheidungsverfahren
  • Nutzwertentschädigung im Rahmen von Scheidungsverfahren
  • Basis für Miethöhevereinbarung

Bei Mietwertermittlungen wird in der Regel zwischen der ortsübliche Vergleichsmiete und der Marktmiete unterschieden.

Die Legaldefinition der ortsüblichen Vergleichsmiete findet sich in § 558 Abs. 2 BGB. Danach wird die ortsübliche Vergleichsmiete gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind.

Die Marktmiete dagegen ist der Preis, der zum Zeitpunkt der Betrachtung bei einer Neuvermietung erzielbar wäre.

Der Sachverständige, der ein Gutachten zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens erstellt, muss nach § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB öffentlich bestellt und vereidigt sein. Nach höchstrichterlicher Entscheidung (BGH, Beschluss vom 21.04.1982; VIII ARZ 2/82) muss der Sachverständige nicht speziell für das Gebiet Mieten und Pachten vereidigt sein. Ein Mieterhöhungsverlangen ist auch dann zulässig, wenn ihm das Gutachten eines Sachverständigen beigefügt ist, der für Grundstücks- und Gebäudeschätzungen öffentlich bestellt und vereidigt ist.

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